不動産を売却・なるべく高く売りたい・第3回

第3回 不動産会社の選び方・注意点

前回・前々回と不動産の売却をする際に、不動産会社に頼む前にまずしておきたい事をご紹介させていただきました。まだ実行されていない方は是非もう一度読み返して確認していただければと思います。

今回はいよいよ不動産会社の登場です。実際に皆さんの大事な資産である不動産の売却をお願いする相手です。慎重に選び、納得できる相手にお願いしましょう。

複数の不動産会社と連絡をとりましょう

前々回に紹介した、無料一括査定で何社かから返答があったと思います。その中の不動産会社からでもいいですし、有名な大手の不動産会社からでもいいので、複数の不動産会社に連絡を取り、話を聞きましょう。だいたい3社~4社くらいがそれぞれに時間を取って、話を聞く限界ではないでしょうか?その中でまだ納得できなければ、さらに何社か連絡を取ればいいと思います。

時間を決めてバッティングしないようにうまくタイムスケジュールを組みましょう。場所は売却対象不動産のある場所で話を聞く形になるでしょう。

査定価格の根拠を聞きましょう

前々回でもご紹介したように、査定価格と売出時に出る販売価格と実際の成約価格にはズレがあります。

ネット査定価格>本査定価格>販売価格≧成約価格 といった感じになります。一番重要なのはもちろん成約価格になります。

いろいろな条件によって不動産の価格は変わりますが、前々回の方法で既にみなさんは大体の相場を把握しています。そして不動産会社が提案してくる販売価格もほぼその範囲内で収まってるはずです。そして、その販売価格の根拠を各社とも示して説明してくれると思います。

ここで注意していただきたいのは、販売価格はあくまで販売募集時の価格です。別にその不動産会社がその値段で買い取ってくれるわけでも何でもないのです。不動産会社がいくら高い値段を付けでも、その数字に責任はない点は注意しておきましょう。

提示される各社の根拠はそう大差はないはずで、多くは近隣での成約価格から導きだされているはずです。同じ根拠から導き出す販売価格ですから、その差もあまりないはずです。もし、やたらに高い価格を提示してくる不動産会社は逆に注意が必要です。その場合は前回の説明したダメなパターンに陥ってしまい、何ヶ月か販売活動した後にどんどん価格を下げて、最後には相場以下の価格で売ることになるでしょう。

さて、実際の販売価格設定の段階に話が進むと、いろいろ理由をつけて販売価格を相場に近づける内容を不動産会社はしてくることになることでしょう。悔しいでしょうが、そこでみなさんは冷静に話を聞きましょう。相場は確かにそれくらいなのです。そもそもの査定価格の方が現実離れしているのです。

しかし、ここで前回した準備が生きてきます。まず清掃の効果は確実にあります。不動産会社の方も査定に来てあまりにも汚ければ販売の価格をさらに下げようと思います。おそらくきちんと清掃していれば、各不動産会社は相場の価格よりも5%くらい高い販売価格を提示してきているはずです。

周辺での実績を聞きましょう

不動産がいろいろあるように、不動産会社にもいろいろあります。マンションの販売を中心にしている会社、事業用の土地を中心に扱っている会社、郊外の戸建を得意としている会社などさまざまです。地域や不動産の種類などの実績を聞いて、得意な会社に任せるべきでしょう。

出来れば最近、同じマンションや、同じ町内で販売実績のある会社がいいでしょう。その不動産の周辺に興味のある人を他に知っている可能性が高いからです。

販売方法を聞きましょう

不動産会 社によって売り方が多少異なります。休日等留守にして、不動産会社が購入希望者を連れてきて案内したり、売主さんと一緒に案内したりするのが一般的な方法です。自分の負担にならない 方法でいいと思いますが、なるべく多くの人に見てもらえる環境を作ることが少しでも高く売却するのには重要にになります。

またどうしても匿名、近所に知られずに売りたい場合はその旨を伝えましょう。

最後は人柄

いくつか不動産会社から販売方法、販売実績、販売価格を聞いて、自分に一番あった会社を選ぶことになります。

おそらく、どの不動産会社も、きちんと根拠に基づいてみなさんに価格の設定や販売方法を提案したはずです。もし、そんな最低限の事も出来ていない不動産会社には頼まないのが賢明です。

そこでど この会社を選ぶかはあまり重要ではありません。結局不動産はが適正な価格で、適正な方法によって販売されれば必ず売れるものだからです。大手の不動産会社 の方が早く高く売れるかといったら、そんな事はありません。大手の不動産会社の方が多くの顧客を持っていて、自分の家にたくさんお客さまを連れて来るのではないか?と思われるかも知れません、しかし、みなさんの不動産だけを見に来ているわけではありません。必ずしも本当に買いたい希望を持っている人だけを連れて来る訳ではない事に注意しましょう。

頼む相手を選ぶにあたって、本当に重要なのは担当の方の能力と人柄です。能力の面は会社のサポートや不動産物件の魅力でカバー出来ますが、なんといっても不動産は高い買い物です。そんな高い 買い物を変な人から買いたい、買っても大丈夫と判断する人はいないはずですし、売るみなさんとしても任せられますか?

不動産の売却においては会社の規模や知名度よりも、担当者の近隣での実績やその人柄で判断して決めた方が良い結果が出ます。

不動産会社を決めたら

不動産会社を決めたら、媒介契約を締結することになります。媒介契約の種類には専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の3種類がありますが、不動産会社 からは専任媒介契約での締結をお願いされると思います。内容としては他の不動産会社への媒介を禁止する契約です。その分締結した不動産会社は2週間に1度 の報告義務を負う事になります。

一般媒介契約の場合は複数社と媒介契約を結べる内容です。活動内容報告義務はありません。

どちらの媒介も一長一短なのですが、専任媒介の方が人手と広告費を不動産会社が掛け易いというメリットがあるので、信頼した不動産会社ということであれば、専任媒介の方がいいでしょう。

そしてみなさんが見つけた、隠れた好条件の話をしましょう。販売価格を3%~5%上げてもらうことが出来るはずです。

最後に

もし不動産を見学しに来た方とお会いする事があったら、明るく積極的にお話して見てください。きっとそれが一番のセールストークになるはずです。

また、不動産を売却すると言うことは人生において、大変な大きな経済活動です。その際に一度ファイナンシャルプランナーに相談することをお奨めします。

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